https://www.lsrgroup.ru/pressroom/novosti/2023/gruppa-lsr-publikuet-finansovyie-pokazateli-za-2022-g...

Отчетность ПАО ЛСР MOEX: LSRG за 2022 год сумела "порадовать" миноритариев тем, что большая часть квазиказначейских акций, выкупленных через байбэк вместо дивидендов (которых не было в 2021 и 2022 гг), уходит конечному бенефициару (Андрей Молчанов) и менеджменту. Это видно в раскрытии СПОД примечании 32.



На 30.11.2022  распределение было вот таким:
Квазиказначейские акции - 24,27%
Менеджмент компании - 0,44%
Акции в свободном обращении - 25,19%
Андрей Молчанов - 50,1%

Сама отчетность показала, что продажи выросли на 7% до 139.7 млрд руб, валовая прибыль на 12.5% до 59.4 млрд руб, операционная прибыль на 8.5% до 34.4 млрд руб, но потом все это было нивелировано выросшими финансовыми расходами, которые привели к спаду чистой прибыли на 23% до 12.5 млрд руб.

Что касается продаж, то тут процесс идет плохо. Объекты ЛСР оказываются хуже заявленных ожиданий, профильные специалисты из недвижимости отмечают:

1. WAVE - купили проект у MR, отменили брони, которые ставил MR и вышли с оверпрайсом - 383 тыс. руб./кв. м. Что же получили в итоге? Фактический ценник на старте был на уровне 340 тыс. руб./кв. м., сейчас же он упал до 278 тыс. руб./кв. м. Думаем, что он пойдет ещё ниже из-за глобального не выполнения плана продаж. Всего 9 лотов в месяц торгуют, когда надо продавать больше 30 лотов в месяц.
2. Парксайд - продают по 8 лотов в месяц, ценник падает от месяца к месяцу и уже догнались до 269 тыс. руб./кв. м. Хотя амбиция была продавать по 400 тыс. руб./кв. м. 
3. Дмитровское небо - стартовали по 321 тыс. руб./кв. м., в итоге сейчас идут регистрации ниже 300 тыс. руб./кв. м. Продают по 16 квартир, хотя надо в районе 30 торговать в месяц. 
4. Le dom - продали два лота, один с бешенным прайсом получился, но тут надо смотреть дальнейшее развитие продаж.

Ждут
1. Дальнейшее снижение цен по проектам в продаже.
2. Оверпрайс выход в Обручев.

Помним про спад в продажах, особенно в Москве.


На финансах это отразилось незаметно из-за более высоких цен реализации недвижимости.




 EBITDA осталась на хороших уровнях, опять же, из-за ценовой политики. Что будет с рентабельностью при снижении/стагнации цен на недвижимость? Скорее всего вернемся на уровни 2020 года.





При этом у ЛСР есть свои строительные материалы, которые генерируют около 7 млрд рублей в год EBITDA, что может облегчить кризис в недвижимости.

EV/EBITDA = 4,3, практически рекордная оценка компании за последние годы. На балансе компании есть ещё и выкупленные акции в размере 25% от общего количества. Смотря на котировки, кажется, что актив сильно подешевел, но при этом сильно вырос чистый долг (с учетом денег на эскроу счетах). 




Чистый долг вырос в основном благодаря раздутию оборотного капитала, а именно - запасов, они растут уже второй год подряд.



Итого:
История неоднозначна. Ранее мы считали компанию не интересной к приобретению. В оценке бумаги теперь не стоит думать о казначейском пакете, его гасить не будут, он теперь у менеджеров. А вот будут ли потом более высокие дивиденды? Доля мажоритария существенно вырастет, и ему достанется больше. Хотя стоит учесть, что он и так входит в ТОПы компании и имеет часть от 2.24 млрд руб зарплат и премий, плюс регулярно кредитуется у самой компании на миллиарды. Мб ему и не нужны выплаты дивидендов на всех акционеров. Позитива не видно, пока кажется, что лучшие годы компании уже позади, и выглядит она вовсе не дешево.